Wie viel verdient eine Ferienwohnung am Gardasee? Die Fallstudie Altavista

Bevor wir über Zahlen sprechen, müssen wir bei der Immobilie anfangen.

Denn eine Ferienwohnung ist nicht nur eine Ansammlung von Quadratmetern, Zimmern und Ausstattung.

Sie ist ein Produkt, das wiedererkennbar, begehrenswert und stimmig für die Menschen sein muss, die wir erreichen wollen.

Altavista hat ein sehr starkes Merkmal: den Blick auf den Gardasee.

Die Wohnung hat einen Balkon mit Platz zum Essen im Freien, zwei Schlafzimmer und bietet bis zu vier Personen Platz, mit einem Doppelbett, einem Etagenbett und einem Schlafsofa.

Sie hat keinen Pool und versucht nicht, mit den großen Villen am Gardasee zu konkurrieren.

Ihre Stärke liegt woanders: in der Ruhe.

Eine Wohnung mitten in der Natur, abseits vom Verkehr, mit dem See als besonderem Merkmal und der Umgebung als festem Bestandteil des Erlebnisses.

Die Anfangsinvestition

Die Wohnung wurde Anfang 2025 gekauft, für rund:

230.000 €(Kaufpreis der Wohnung)

Doch der Kauf der Immobilie war nur der erste Schritt.

Um sie in ein Produkt für Gäste zu verwandeln, wurden verschiedene Maßnahmen umgesetzt, manche sehr einfach, andere eher mit Blick darauf, wie die Räume wahrgenommen werden.

Ziel war keine radikale Renovierung.

Es ging darum, zu verstehen, wo kleine Maßnahmen das Erlebnis und die Präsentation der Immobilie konkret verbessern können.

Kleine Maßnahmen, eine neue Wirkung

Zu den umgesetzten Maßnahmen gehörten:

• ein zusätzliches Schlafsofa;
• ein neuer Anstrich;
• Bilder und neue Dekorationselemente;
• aufeinander abgestimmte Tagesdecken;
• ein Schreibtisch fürs Homeoffice;
• eine Spülmaschine und ein neuer Badschrank;
• der Austausch der Dusche;
• die Vervollständigung der Ausstattung für Gäste, darunter schnelles WLAN;
• ein Beamer für Filmabende im Freien;
• die Organisation der Nachschubversorgung.

Wir haben die Zimmer nicht einfach nur eingerichtet

Einer der Punkte, an denen wir gearbeitet haben, war, jedem Raum eine klare Identität zu geben.

Die Räume wurden über drei Farb- und Erzählthemen gestaltet.

Seeblau

Das Doppelzimmer, verbunden mit dem See und der Aussicht.

Naturgrün

Das Einzelzimmer, ausgerichtet auf die Naturlandschaft und die Berge.

Warmrot

Der Wohnbereich, gedacht als wärmerer, geselligerer Raum.

Es ging nicht einfach darum, Farben auszuwählen.

Es ging darum, einen wiedererkennbaren roten Faden zu schaffen.

Wenn jemand ein Foto auf Airbnb, Booking.com oder Google sieht, soll er nicht nur ein gut eingerichtetes Zimmer wahrnehmen.

Er soll beginnen, sich im Kopf ein Bild von seinem Aufenthalt zu machen.

Genau hier können auch scheinbar kleine Maßnahmen Teil der Vermarktungsstrategie der Immobilie werden. So auch im Bad, wo eine neue Dusche und eine Waschmaschine mit integriertem Schrank den Aufenthalt komfortabler machen.

Abgerundet wird das Ganze durch einen tragbaren Beamer, mit dem die Gäste Filme auf die Markise mit Seeblick oder an die Wand im Schlafzimmer projizieren können.

Die Umgebung als Teil des Produkts

Eine Ferienwohnung am Gardasee wird nicht nur wegen dessen ausgewählt, was sich innerhalb ihrer vier Wände befindet.

Das Reiseziel, die Landschaft, die Entfernung zum Verkehr, die Aussicht, die Möglichkeit, die Umgebung zu erleben, und das Gefühl von Ruhe tragen alle zur Entscheidung des Gastes bei.

Deshalb müssen bei der Vermarktung von Altavista die Immobilie und die Umgebung gemeinsam erzählt werden.

Wir verkaufen nicht nur eine Wohnung. Wir verkaufen eine Art, den Gardasee zu erleben.

Und genau hier beginnt die Arbeit an der Positionierung.

Noch bevor wir fragen, wie viel sie einbringen kann, müssen wir verstehen, warum sich jemand genau für diese Wohnung entscheiden sollte.

Also… wie viel verdient eine Ferienwohnung am Gardasee?

Sobald die Wohnung Altavista gekauft und vorbereitet war, begann der wichtigste Teil: sie auf den Markt zu bringen und herauszufinden, wie viel der Markt bereit ist, für sie zu zahlen.

Das erste Jahr einer Ferienwohnung ist ein besonderes.

Es gibt noch keine gefestigte Bewertungshistorie, wir kennen die besten Preise für jede Jahreszeit noch nicht und müssen erst herausfinden, welche Gäste sich am meisten für die Immobilie interessieren.

Bei Altavista war 2025 zudem ein echtes Anlaufjahr.

Nach dem Kauf wurden die Monate Januar und März der Vorbereitung der Wohnung gewidmet, den im vorigen Kapitel beschriebenen Maßnahmen und der Organisation, die nötig war, um die Immobilie als Ferienwohnung zu vermarkten. Der Start erfolgte im April 2025.

Das bedeutet: Der Kalender 2025 steht nicht für ein Jahr, in dem die Wohnung einfach online gestellt wurde und zwölf Monate lang für sich arbeiten konnte.

Es war das erste Jahr, in dem wir das Produkt aufgebaut, die Räume vorbereitet, die Positionierung geschaffen und begonnen haben, erste Daten vom Markt zu sammeln.

Deshalb war das erste Ziel nicht einfach, den Kalender zu füllen.

Es war, das Produkt am Markt aufzubauen.

Die Zahlen von 2025

Nach dem Markteintritt generierte Altavista die ersten Buchungen.

Die Eigentümerabrechnung 2025 weist 27 Aufenthalte aus, bei einem Gesamtumsatz von 24.362,99 €.

Das Ergebnis ist besonders interessant, wenn man bedenkt, dass die Immobilie eine anfängliche Vorbereitungszeit brauchte und dass überwiegend auf Kurzzeitvermietung gesetzt wurde.

Die Umsatz- und Buchungszahlen stammen aus der GardaStays-Eigentümerabrechnung für 2025.

Das Wort „brutto“ ist entscheidend.

Diese 10,6 % sind nämlich nicht das, was dem Eigentümer tatsächlich bleibt.

Um die echte Rendite zu verstehen, müssen wir alle Posten berücksichtigen, die das Endergebnis beeinflussen.

Das tun wir im nächsten Kapitel.

163 verkaufte Nächte: die Zahl richtig lesen

2025 verkaufte Altavista 163 Nächte, das entspricht bezogen auf die 365 Tage des Jahres einer Auslastung von rund 44,7 %.

Für sich genommen könnte diese Zahl wie der wichtigste Maßstab für die Performance der Immobilie wirken. In Wirklichkeit erzählt sie nur einen Teil der Geschichte.

Eine Ferienwohnung am Gardasee hat nicht das ganze Jahr über denselben wirtschaftlichen Wert. Die Nachfrage ändert sich je nach Saison stark, und damit auch der Preis, der für eine Nacht erzielt werden kann.

Bei Altavista beginnt die Preisstrategie bei etwa 90 € pro Nacht in den nachfrageschwächsten Zeiten, steigt in der Zwischensaison auf 120–180 € und kann in der Hochsaison 200 € übersteigen. In den Sommerspitzen werden rund 300 € pro Nacht erreicht, vor allem zwischen Mitte Juli und Anfang August, wenn die Nachfrage am Gardasee am höchsten ist.

Das bedeutet: Eine im Juli verkaufte Nacht hat nicht denselben wirtschaftlichen Wert wie eine im November verkaufte Nacht.

Deshalb ist das Ziel der Verwaltung nicht einfach die höchstmögliche Auslastung, sondern das richtige Gleichgewicht zwischen Auslastung und Preis: die gefragtesten Nächte zu dem Wert verkaufen, den der Markt zu zahlen bereit ist, und in nachfrageschwächeren Zeiten andere Strategien einsetzen.

Die 44,7 % Auslastung müssen daher zusammen mit anderen Kennzahlen gelesen werden: Wann wurden diese 163 Nächte verkauft, zu welchem Preis und über welche Kanäle?

Die Performance einer Ferienimmobilie hängt nämlich vom Zusammenspiel mehrerer Variablen ab:

Auslastung × Durchschnittspreis × Saisonalität × Vertrieb.

Diese Kombination bestimmt den Endumsatz.

Bei Altavista sind die 163 verkauften Nächte also das Ergebnis einer stark saisonalen Strategie: die Verkaufskapazität auf die Zeiten konzentrieren, in denen der Markt die höchste Nachfrage und Zahlungsbereitschaft zeigt, ohne in den weniger attraktiven Monaten unbedingt der Auslastung hinterherzulaufen.

Das ist einer der ersten Punkte, der erklärt, warum Auslastung und Rendite nicht dasselbe sind.

Im ersten Jahr wird auch der Ruf aufgebaut

Ein wichtiger Teil der Arbeit im ersten Jahr ist in der Gewinn- und Verlustrechnung nicht sofort sichtbar.

Es sind die Bewertungen.

Jeder Aufenthalt hinterlässt etwas, das auch nach der Abreise des Gastes bleibt: eine neue Bewertung, eine neue Note und mehr Glaubwürdigkeit für das Inserat.

Bei Altavista konzentrierte sich die Arbeit vor allem auf die wichtigsten Vertriebskanäle:

Airbnb, Booking.com und Google.

Das anfängliche Ziel war, eine solide Präsenz aufzubauen, echtes Feedback zu sammeln und nach und nach zu verstehen, welche Elemente des Angebots am besten funktionieren.

Die Fotografie ist Teil des Produkts

Eine Ferienwohnung wird lange bevor der Gast ankommt bewertet.

Das erste Foto, die Reihenfolge der Bilder, das Licht, die Aussicht und die Art, wie Zimmer und Räume dargestellt werden, prägen die Wahrnehmung der Immobilie.

Wie wir sehen werden, ist das Titelfoto kein Dekorationselement: Es ist Teil der Vermarktungsstrategie.

Hier finden Sie das Airbnb-Inserat der Wohnung Altavista.

Das erste Jahr ist eine Lernphase

2025 ermöglichte es, eine Datenhistorie aufzubauen und nach und nach zu verstehen:

• welche Zeiträume die meiste Nachfrage erzeugen;
• welche Preise der Markt akzeptiert;
• welche Kanäle Buchungen bringen;
• welche Fotos am besten funktionieren;
• welche Elemente die Gäste schätzen;
• welche Zeiträume am schwierigsten zu verkaufen bleiben.

Dieses Wissen wird im zweiten Jahr besonders wichtig.

Das erste Jahr schafft die Datenhistorie.

Das zweite Jahr ermöglicht es, sie zu nutzen.

Und genau hier wird der Fall Altavista interessant.

Wir kommen nun zu der Frage, die vermutlich alle am meisten interessiert, die eine Ferienwohnung als Kapitalanlage in Betracht ziehen und wissen möchten: Wie viel verdient eine Ferienwohnung am Gardasee?

24.362,99 € Umsatz: Wie viel bleibt dem Eigentümer wirklich?

Wenn über Kurzzeitvermietung gesprochen wird, bleibt man leicht bei der sichtbarsten Zahl stehen:

„Diese Wohnung hat über 24.000 € Umsatz gemacht.“

Aber Bruttoumsatz ist kein Gewinn.

Bevor man beim Endsaldo ankommt, spielen mehrere Posten eine Rolle:

Provisionen der Buchungsportale → Cedolare secca → Reinigung → Verwaltung.

Erst wenn sie berücksichtigt sind, lässt sich das tatsächliche wirtschaftliche Ergebnis des Eigentümers verstehen.

Von 24.362,99 € brutto zum Eigentümer-Saldo

Die Eigentümerabrechnung 2025 von Altavista ermöglicht eine sehr genaue Aufschlüsselung des Umsatzes.

Dies sind die Werte aus der GardaStays-Eigentümerabrechnung, ohne Nebenkosten wie Wasser, Strom und Gas.

Der Schritt ist also sehr konkret: Aus 24.363 € Bruttoumsatz werden 10.105 € Eigentümer-Saldo im ersten Jahr

nach den in der Abrechnung aufgeführten Posten.

Der Saldo entspricht rund 41,5 % des Bruttoumsatzes.

Genau das ist der Unterschied zwischen Umsatz und echter Rendite.

Wie stark fallen die Provisionen der Buchungsportale ins Gewicht?

2025 laut Aufstellung: 4.455,86 € an OTA-Provisionen (OTA = Online-Buchungsportale).

Die Aufstellung nennt für Airbnb eine Provision von 15,5 % zzgl. MwSt. und für Booking.com 15 % plus 1,5 % Bankgebühr auf den Nettobetrag. Für Direktbuchungen fallen keine OTA-Provisionen an.

Das bedeutet: Der Kanal, über den eine Buchung kommt, wirkt sich direkt auf das wirtschaftliche Ergebnis aus.

Deshalb gehört es auch zur Verwaltungsarbeit, den Anteil der Direktbuchungen nach Möglichkeit schrittweise zu erhöhen.

Die Cedolare secca

Einer der größten Posten der Abrechnung 2025 ist die Cedolare secca, die italienische Pauschalsteuer auf Mieteinnahmen.

Für Altavista weist die Abrechnung 2025 5.116,22 € Cedolare secca aus.

Das bedeutet, dass über fünftausend Euro des Bruttoumsatzes von der in der Abrechnung ausgewiesenen Steuer aufgezehrt werden, im Fall eines privaten Eigentümers ohne italienische Umsatzsteuernummer (Partita IVA).

Diese Zahl wird in oberflächlichen Simulationen zur Rentabilität von Ferienwohnungen oft nicht berücksichtigt.

Wenn man liest:

„Diese Wohnung kann 25.000 € im Jahr umsetzen“

sollte die nächste Frage lauten:

„Wie viel bleibt nach Steuern und Kosten übrig?“

Das ist die Zahl, die den Eigentümer wirklich interessiert.

Hinweis: Die Abrechnung bezieht sich auf einen privaten Eigentümer und die entsprechende Steuersimulation. Die tatsächliche steuerliche Behandlung muss anhand der Situation des einzelnen Eigentümers und des geltenden Steuerregimes geprüft werden.

Reinigung: 2.000 € im Jahr?

2025 beliefen sich die in der Abrechnung ausgewiesenen Reinigungskosten insgesamt auf 2.160 €.

Die Aufstellung zeigt Kosten von 80 € pro Aufenthalt, bei insgesamt 27 Aufenthalten.

Ein einfaches, aber wichtiges Beispiel. Jede Buchung bringt nicht nur Einnahmen.

Sie verursacht auch eine Reihe von Tätigkeiten und Kosten, die nötig sind, um dieselbe Nacht erneut verkaufen zu können.

Wenn wir fragen „Wie viel verdient eine Ferienwohnung am Gardasee?“, schauen wir deshalb nicht nur darauf,

wie viele Nächte wir verkauft haben.

Wir schauen auch darauf,

wie viel Wert übrig bleibt, nachdem die Kosten für ihren Verkauf getragen wurden.

Was kostet eine professionelle Verwaltung?

Bei Altavista betrug die in der Abrechnung 2025 ausgewiesene GardaStays-Provision 2.526,19 €

bei 24.362,99 € Bruttoumsatz.

Die professionelle Verwaltung ist also ein Kostenfaktor.

Um sie richtig zu bewerten, muss man aber auch berücksichtigen, was man mit diesen Kosten eigentlich einkauft.

Die Verwaltung umfasst nämlich Tätigkeiten wie:

• Buchungsmanagement;
• Vertrieb über die Kanäle;
• Gästekommunikation;
• Kalenderverwaltung;
• Preisgestaltung;
• Betreuung vor Ort;
• Koordination der Reinigung;
• Bewertungsmanagement;
• Performance-Monitoring;
• operative Tätigkeiten rund um den Aufenthalt.

Deshalb sollte der Vergleich nicht einfach lauten:

„Zahle ich eine Provision oder nicht?“

Die interessantere Frage ist: Was wäre, wenn wir eine Verwaltungsgebühr von 18 % ansetzen?

Um den Vergleich auch für alle verständlich zu machen, die einen anderen Property Manager in Betracht ziehen, können wir eine Verwaltungsgebühr von 18 % simulieren und dabei klar angeben, auf welcher Basis sie berechnet wird.

So lassen sich verschiedene Modelle vergleichen:

• Eigenverwaltung

  Keine Verwaltungsgebühr, aber der Eigentümer trägt die nötige Zeit und Arbeit selbst.

• Professionelle Verwaltung

  Eine Verwaltungsgebühr im Gegenzug für die Übernahme der operativen und vertrieblichen Aufgaben.

• Hybridmodell

  Der Eigentümer kann einige Aufgaben selbst behalten und andere an einen Profi abgeben.

Es geht also nicht darum festzulegen, welches Modell grundsätzlich das beste ist.

Es geht darum zu verstehen, welches Modell für genau diesen Eigentümer das beste Gleichgewicht zwischen Rendite, Zeit, operativem Risiko und Qualität der Verwaltung bietet.

Von 10,6 % brutto zu 4,4 % nach den Posten der Abrechnung

Bezogen auf den Kaufpreis von 230.000 € entspricht der Bruttoumsatz 2025 von 24.362,99 € etwa 10,6 % Bruttorendite.

Legt man dagegen den in der Abrechnung ausgewiesenen Eigentümer-Saldo zugrunde (10.104,72 € / 230.000 €), ergibt sich etwa 4,4 % Nettorendite, nach den in der Abrechnung berücksichtigten Posten.

Das sind zwei verschiedene Zahlen, und sie erzählen zwei verschiedene Dinge.

Die erste misst die Fähigkeit der Immobilie, Umsatz zu erzeugen.

Die zweite misst, wie viel dem Eigentümer nach den wichtigsten im Modell berücksichtigten wirtschaftlichen Posten bleibt.

Und genau diese Unterscheidung halten wir für entscheidend, wenn man eine Immobilieninvestition bewertet.

Der Umsatz zeigt, was die Immobilie erwirtschaftet.
Der Nettobetrag zeigt, was sie für den Eigentümer erwirtschaftet.

Das erste Jahr diente dazu, das Produkt aufzubauen, den Markt zu testen und erste Daten zu sammeln. Das zweite Jahr ermöglicht es, diese Datenhistorie für präzisere Entscheidungen zu nutzen.

Und genau hier zeigt Altavista etwas Interessantes: 2026 wächst der Umsatz schneller als die Auslastung.

Der Vergleich mit dem ersten Jahr

2025 verzeichnete Altavista 27 Buchungen bei einem Bruttoumsatz von 24.363 € und einer Gesamtauslastung von 44,7 %.

2026 liegen die Buchungen zum Zeitpunkt der Analyse erneut bei 27, der Bruttoumsatz hat aber bereits 27.903 € erreicht, während die Auslastung auf 46,3 % gestiegen ist.

*Wert für 2026 zum Zeitpunkt der Analyse im September 2026.

Der interessanteste Punkt ist also: Die Buchungen sind gleich geblieben, die verkauften Nächte nur leicht gestiegen, aber der Umsatz ist um 14,5 % gewachsen.

Das Wachstum kommt also nicht einfach daher, dass man versucht, die Wohnung so voll wie möglich zu bekommen.

Es kommt vor allem daher, dass jeder Zeitraum des Jahres anders verkauft werden kann, je nach Nachfrage, Saisonalität und dem Preis, den der Markt zu zahlen bereit ist.

Es geht nicht nur um Nächte: Entscheidend ist, zu welchem Preis Sie jede Nacht verkaufen

Im Tourismus reicht es nicht, auf die Auslastungsquote zu schauen.

Eine Wohnung kann viele Nächte belegt sein und trotzdem weniger einbringen als eine Wohnung, die weniger Nächte verkauft, dafür aber in den richtigen Zeiträumen und zum richtigen Preis.

Deshalb folgt die Verwaltung von Altavista einer Revenue-Management-Logik: Der Preis ist nicht fix, sondern wird an Saison, Nachfrage, Jahreszeit, Buchungsvorlauf, Aufenthaltsdauer und die Datenhistorie der Immobilie angepasst.

Das erste Jahr ermöglicht es zu verstehen, was passiert.

Das zweite Jahr ermöglicht es, es vorherzusagen.

Ein wichtiger Unterschied: Es geht nicht einfach darum, die Preise zu erhöhen, sondern zu verstehen, wann das sinnvoll ist und wann man wettbewerbsfähiger sein muss, um Nachfrage zu erzeugen.

Auch der Vertrieb trägt zum Ergebnis bei. Airbnb und Booking.com erreichen eine sehr breite Nachfrage, während Direktbuchungen den Anteil der OTA-Provisionen senken können.

Das Ergebnis von 2026 zeigt also: Die Rendite einer Immobilie zu steigern bedeutet nicht zwingend, die Zahl der verkauften Nächte im gleichen Verhältnis zu erhöhen.

September 2026: Das Jahr ist noch nicht vorbei

Dazu kommt ein entscheidender Punkt: Diese Analyse wurde im September 2026 durchgeführt.

Die 27.903 € sind daher nicht das endgültige Jahresergebnis.

Es bleiben noch wirtschaftlich interessante Zeiträume, insbesondere der Spätherbst und die Feiertage im Dezember.

Und vor allem gibt es noch die Karte Weihnachten und Silvester.

Das ist keine rein theoretische Annahme: 2025 verzeichnete Altavista eine Buchung vom 22. Dezember bis 2. Januar im Gesamtwert von 1.488 €.

Die Datenhistorie zeigt also, dass auch ein normalerweise als schwächer geltender Zeitraum Nachfrage erzeugen kann, wenn er richtig positioniert und bepreist wird.

Deshalb ist das Ergebnis 2026 als ein noch in Entwicklung befindlicher Wert zu lesen, nicht als endgültige Bilanz.

Das Potenzial des zweiten Jahres

Auf Basis des Vergleichs mit dem Vorjahreszeitraum führt eine vorläufige Prognose den Umsatz 2026 auf rund 31.140 €.

Das muss betont werden: Es handelt sich um eine Prognose, nicht um das Endergebnis des Jahres.

Sollte sich dieses Szenario bestätigen, stiege Altavista von 24.363 € im Jahr 2025 auf rund 31.140 € im Jahr 2026, was einem Gesamtwachstum von etwa entspricht:

28 % mehrin 2 Jahren, verglichen mit dem ersten Betriebsjahr.

Doch das Interessanteste ist nicht nur die Endzahl.

Es ist die Tatsache, dass dieses Wachstum erreicht wurde, ohne das Ziel auf eine reine Jagd nach Auslastung zu reduzieren.

Zuerst wurde das Produkt aufgebaut.

Dann wurde der Markt beobachtet.

Dann wurden Daten gesammelt.

Und schließlich wurden diese Daten genutzt, um bessere Entscheidungen zu treffen.

Und genau hier stellt sich die nächste Frage:

Wie viel könnte Altavista einbringen, wenn wir neben der besseren Rendite der bereits genutzten Zeiträume auch die Monate aufwerten könnten, die heute größtenteils ungenutzt bleiben?

Das ist der Schritt, der zum Hybridmodell führt.

Das Ergebnis, das Altavista in den ersten zwei Jahren erzielt hat, ermöglicht einen weiteren Schritt. Wenn wir gelernt haben, die nachfragestarken Zeiträume besser zu steuern, lautet die nächste Frage, wie wir auch jene nutzen können, in denen die Kurzzeitvermietung weniger wirksam ist.

Heute wird Altavista hauptsächlich als Ferienwohnung verwaltet. Dieses Modell funktioniert gut in Zeiten, in denen der Gardasee eine starke touristische Nachfrage zeigt, weil es höhere Preise und die typische Flexibilität der Kurzzeitvermietung ermöglicht.

Dieselbe Strategie kann aber in den Monaten der Nebensaison weniger lohnend werden, wenn die Nachfrage sinkt und es lange Zeiträume ohne Buchungen bedeuten kann, die Immobilie ausschließlich auf dem touristischen Markt zu halten.

Genau daraus entsteht die Idee eines Hybridmodells: Kurzzeitvermietung, wenn der touristische Markt den höchsten Wert ermöglicht, und längere Mietformen in den Zeiträumen, in denen die Immobilie sonst leer zu stehen droht.

Nicht jeder Monat muss gleich verwaltet werden

Eine Ferienimmobilie muss nicht das ganze Jahr über einem einzigen Nutzungsmodell folgen. Die Strategie kann sich je nach Nachfrage und dem Wert ändern, den der Markt der Immobilie in einem bestimmten Zeitraum beimisst.

Für Altavista könnte das bedeuten, in der Hoch- und Zwischensaison weiterhin auf Kurzzeitvermietung zu setzen, wenn Lage, Seeblick und Ausstattung der Wohnung attraktive Preise ermöglichen, und in nachfrageschwächeren Zeiten stattdessen längere Aufenthalte zu prüfen.

Ziel wäre also nicht einfach, die Auslastung zu erhöhen, sondern unproduktive Zeiträume zu verringern und gleichzeitig die Möglichkeit zu behalten, in den rentabelsten Zeiträumen den Preis zu maximieren.

Ein wichtiger Unterschied. Eine Wohnung, die mehr Nächte belegt ist, erwirtschaftet nicht zwingend mehr Wert. Die Verwaltung muss gleichzeitig Preis, Auslastung, Kosten, Flexibilität und die Möglichkeit berücksichtigen, schnell auf den touristischen Markt zurückzukehren, wenn die Nachfrage wieder anzieht.

Bei Altavista waren Januar und März 2025 zudem besondere Monate, weil sie der Vorbereitung der Immobilie nach dem Kauf gewidmet waren. Sie können daher nicht einfach als Monate der Nebensaison gelesen werden: Sie stehen für eine Anlauf- und Umbauphase der Wohnung.

Wie viel verdient eine Ferienwohnung am Gardasee mit dem Hybridmodell?

Um konkret zu verstehen, was dieser Ansatz bedeuten könnte, können wir ein sehr einfaches Szenario aufstellen.

Angenommen, es gelingt, vier Monate, die heute als Nebensaison gelten (Januar, Februar, März und November), mit einer durchschnittlichen Monatsmiete von 900 € zu vermarkten.

Wir behaupten nicht, dass dieses Ergebnis bereits am Markt erprobt oder garantiert ist. Es ist eine Simulation, die hilft, die Größenordnung des Potenzials zu verstehen.

Mit dieser einfachen Annahme würden vier Monate, die im rein touristischen Modell weitgehend unproduktiv bleiben könnten, 3.600 € zusätzlichen Bruttoumsatz bringen.

Wendet man rein zu Simulationszwecken eine Cedolare secca von 21 % an, blieben 2.844 € nach Steuern. Die tatsächliche steuerliche Behandlung muss selbstverständlich anhand der konkreten Situation des Eigentümers und der verwendeten Vertragsart geprüft werden.

Noch interessanter wird die Zahl im Vergleich mit der Prognose 2026 aus dem vorigen Abschnitt.

Ausgehend von einer Prognose von rund 31.140 € Bruttoumsatz für 2026 würde das Hybridszenario das theoretische Bruttopotenzial erhöhen auf:

*Vereinfachte Annahme mit einem Steuersatz von 21 %, anhand der tatsächlichen steuerlichen Situation des Eigentümers zu prüfen.

In diesem Szenario würde das Hybridmodell also rund 2.844 € nach Abzug der Pauschalsteuer hinzufügen und das theoretische Ergebnis von 31.140 € auf rund 33.984 € nach Steuer auf die neuen Einnahmen bringen.

Das bedeutet natürlich nicht, dass 33.984 € die endgültige Rendite von Altavista sind: Für eine echte Gewinn- und Verlustrechnung müssten auch etwaige Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Nebenkosten, Reinigung und Provisionen berücksichtigt werden und vor allem die Opportunitätskosten, weil dieselben Zeiträume dann nicht für die touristische Vermietung genutzt werden können.

Gerade deshalb ist das Szenario interessant. Wir versuchen nicht, die Zukunft mit einer willkürlichen Zahl vorherzusagen; wir messen, was eine mögliche alternative Verwaltungsform wirtschaftlich wert ist.

Vom Hybridmodell zu einer intelligenteren Verwaltung

Der eigentliche Vorteil des Hybridmodells liegt also nicht nur darin, in den schwachen Monaten etwas mehr Umsatz zu erzielen.

Es ist die Möglichkeit, die Verwaltung flexibler und datenbasierter zu machen.

Das erste Jahr von Altavista hat die Datenhistorie geschaffen. Das zweite Jahr hat es ermöglicht, Preise und Rendite zu verbessern. Der nächste Schritt ist, diese Daten zu nutzen, um die Nutzung der Immobilie über das Jahr anders zu verteilen.

So kann jeder Zeitraum zu einer wirtschaftlichen Entscheidung werden: Was ist eine als Kurzaufenthalt verkaufte Nacht wert? Was ist es wert, die Wohnung stattdessen für einen Monat zu vermieten? Welche Kosten bringen die beiden Alternativen mit sich? Wie viel Flexibilität verlieren wir? Und welche der beiden Strategien erzielt insgesamt das bessere Ergebnis?

Professionelle Verwaltung wird damit mehr als reines Buchungsmanagement. Sie bedeutet, ständig verschiedene Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie zu vergleichen und Zeitraum für Zeitraum diejenige zu wählen, die den größten Wert schaffen kann.

Für Altavista ist das Hybridmodell also eine mögliche Weiterentwicklung, die über die Zeit getestet und gemessen werden muss. Kein Renditeversprechen, sondern ein neuer Hebel in der Verwaltung, der es ermöglicht, die Immobilie nicht nur als Ferienwohnung zu sehen, sondern als Vermögenswert, der das ganze Jahr über optimiert werden kann.

Und genau das ist der Schritt von der traditionellen Verwaltung zur Property Performance: nicht einfach versuchen, den Kalender zu füllen, sondern verstehen, wie jede Entscheidung zu Preis, Aufenthaltsdauer, Vertrieb und Nutzung die Gesamtrendite der Immobilie verändern kann.

Der Fall Altavista zeigt, dass die Rendite einer Ferienimmobilie keine feste Zahl ist, die allein von der Lage oder dem Kaufpreis bestimmt wird.

Die Immobilie wurde für 230.000 € gekauft, in ein touristisches Produkt verwandelt, am Markt positioniert und durch einen schrittweisen Prozess der Datenerhebung und -analyse verwaltet.

2025 erzielte sie 24.363 € Bruttoumsatz. Im September 2026 hat sie bereits 27.903 € erreicht, mit einer vorläufigen Prognose, die das Jahresergebnis auf rund 31.140 € bringen kann. Und das in diesem Artikel analysierte Hybridmodell zeigt, dass es weitere Möglichkeiten gibt, die heute weniger genutzten Zeiträume aufzuwerten.

Doch die wichtigste Zahl ist keine dieser Zahlen für sich genommen.

Es ist die Methode.

Eine Immobilie kann verbessert werden. Ihre Positionierung kann verändert werden. Die Preise können optimiert werden. Die Zeiträume des Jahres können anders gesteuert werden. Und jede Entscheidung kann anhand der Ergebnisse gemessen werden, die sie bringt.

Das bedeutet, dass der Wert einer Immobilie am Gardasee nicht nur danach beurteilt werden sollte, was sie in der Vergangenheit erwirtschaftet hat.

Die interessantere Frage lautet:

Wie viel verdient eine Ferienwohnung am Gardasee, wenn sie nach ihrem vollen Potenzial verwaltet wird?

Und genau von dieser Frage geht die Arbeit von GardaStays aus.