Dynamische Preise für Ferienwohnungen: so steigern Sie den Umsatz

Bei dynamischen Preisen ist der Preis pro Nacht nicht fest: Er steigt, wenn die Nachfrage hoch ist, und sinkt, wenn man wettbewerbsfähiger sein muss. Es ist dasselbe Prinzip, das Fluggesellschaften und Hotels nutzen, angewendet auf eine Ferienwohnung.

Das Ziel ist nicht, die Preise zu erhöhen, sondern jede Nacht zu dem Wert zu verkaufen, den der Markt zu zahlen bereit ist. Manchmal heißt das mehr verlangen, manchmal den Preis senken, damit der Kalender nicht leer bleibt.

Es geht nicht darum, die Preise zu erhöhen, sondern zu wissen, wann es sinnvoll ist.

2025 hat Altavista 163 Nächte verkauft, rund 44,7 % der Tage im Jahr. Für sich allein wirkt diese Zahl wie die wichtigste, sie erzählt aber nur einen Teil der Geschichte.

Am Gardasee ist eine Nacht im Juli nicht so viel wert wie eine Nacht im November: Die Nachfrage ändert sich im Jahresverlauf enorm, und mit ihr der Preis, den Gäste zu zahlen bereit sind.

Das Ergebnis einer Ferienwohnung entsteht aus mehreren Faktoren:

Auslastung × Durchschnittspreis
× Saisonalität × Vertrieb

Eine volle Wohnung zu niedrigen Preisen kann weniger einbringen als eine, die weniger Nächte verkauft, aber in den richtigen Zeiträumen und zum richtigen Preis. Deshalb sind Auslastung und Rendite nicht dasselbe.

Bei Altavista beginnt die Strategie bei rund 90 € pro Nacht in den schwächsten Zeiten, steigt in der Zwischensaison auf 120–180 €, liegt in der Hauptsaison bei über 200 € und erreicht in der Sommerspitze, zwischen Mitte Juli und Anfang August, rund 300 €.

Diese Staffel ist nicht starr: Jeder Preis bewegt sich innerhalb seiner Spanne, je nachdem, wie weit die Anreise entfernt ist, wie viele vergleichbare Unterkünfte noch frei sind und wie sich der Kalender füllt.

Der Preis einer Nacht hängt von mehreren Faktoren ab. Diese beobachten wir jeden Tag:

• Die SaisonSommer, Zwischensaison und Winter haben völlig unterschiedliche Nachfrage.
• Die aktuelle NachfrageEvents, Brückentage und Feiertage lassen die Suchanfragen innerhalb weniger Tage steigen.
• Der BuchungsvorlaufWer Monate im Voraus bucht, verhält sich anders als Last-Minute-Gäste.
• Die AufenthaltsdauerLängere Aufenthalte senken die Reinigungskosten und die Leertage zwischen den Gästen.
• Der WochentagWochenenden sind oft gefragter als Werktage.
• Die KonkurrenzPreise und Verfügbarkeit vergleichbarer Unterkünfte in derselben Gegend.
• Die Historie der ImmobilieDie Daten der Vorjahre zeigen, wann die Nachfrage kommt und zu welchem Preis.

Das erste Jahr zeigt, was passiert. Das zweite erlaubt es, Entwicklungen vorherzusehen. Bei Altavista wurden die 2025 gesammelten Daten genutzt, um 2026 besser zu bepreisen:

*Daten 2026 mit Stand September 2026.

+14,5 %mehr Umsatz bei gleicher Anzahl an Buchungen

Die Auslastung steigt um gut einen Prozentpunkt, der Umsatz um 14,5 %: Der Unterschied kommt vor allem vom Preis.

Auch als schwach geltende Zeiträume können sich lohnen, wenn sie richtig bepreist sind. 2025 hat Altavista den Zeitraum vom 22. Dezember bis 2. Januar für 1.488 € verkauft. Deshalb berücksichtigt die Prognose 2026 auch die Feiertage.

Die vollständigen Zahlen mit Kosten und Saldo des Eigentümers finden Sie in der Fallstudie: Wie viel verdient eine Ferienwohnung am Gardasee.

So starten Sie mit dynamischen Preisen für Ihre Ferienwohnung:

• Berechnen Sie Ihren MindestpreisUnter einem bestimmten Betrag lohnt sich eine Nacht nach Provisionen und Reinigung nicht. Bei Altavista kostet die Reinigung 80 € pro Aufenthalt: Ein Aufenthalt von einer Nacht zu einem niedrigen Preis deckt sie womöglich nicht einmal.
• Studieren Sie vergleichbare UnterkünfteSchauen Sie sich Preise und Verfügbarkeit vergleichbarer Inserate in Ihrer Gegend an, nach Art, Schlafplätzen und Ausblick.
• Nutzen Sie ein Pricing-ToolSoftware wie PriceLabs, Beyond oder Wheelhouse analysiert die Nachfrage und schlägt Preise für jeden Tag vor; sie muss aber immer eingerichtet und überprüft werden.
• Legen Sie Mindestaufenthalte je Saison festIn der Hauptsaison längere Aufenthalte, in ruhigeren Zeiten mehr Flexibilität.
• Kümmern Sie sich um einzelne LückenEin freier Tag zwischen zwei Buchungen lässt sich mit einem anderen Preis oder Mindestaufenthalt leichter verkaufen.
• Behalten Sie Events und Feiertage im BlickKonzerte, Messen, Brückentage und Veranstaltungen am See verändern die Nachfrage ganzer Wochen.
• Prüfen und korrigieren Sie jede WocheVergleichen Sie den Buchungsverlauf mit den Vorjahren und mit der Konkurrenz.
• Bauen Sie Direktbuchungen ausOhne Provision der Buchungsportale bleibt dem Eigentümer bei gleichem Preis mehr.

• Das ganze Jahr den gleichen Preis verlangenIm Sommer verschenkt man Wert, in ruhigen Monaten bleibt die Wohnung leer.
• Nur der Auslastung hinterherlaufenDen Kalender zu füllen, indem man die besten Nächte unter Wert verkauft, senkt den Umsatz.
• Preise ohne Daten ändernJede Änderung sollte mit der eigenen Historie und dem Markt verglichen werden.
• Kosten pro Aufenthalt vergessenReinigung und Wäsche fallen bei kurzen, günstigen Aufenthalten stärker ins Gewicht.
• Sich nur auf Software verlassenDas Tool macht Vorschläge, aber die Strategie bestimmt, wer Immobilie und Gegend kennt.